餐饮选址难不难一篇解决所有餐饮选址困惑，坐标成都。

时间：2023-01-28 15:44:33来源：food栏目：餐饮美食新闻阅读：

大家好，我是茶饮林子镜。个人定居成都，其中如果提及地点基本就在成都市内。本文纯原创，转载请知乎联系获得授权。

最近有人让我帮他在成都找一个烧烤店铺，于是写下这一篇，整理一下自己的思路也记录一下。本文很长，干货很多，建议收藏后择机浏览。我想到了一句广告词，买房子最重要的是什么地段！地段！还是地段！但这个地段不是你店铺要在十字路口，大型的十字路口对于某些业态来说更像是死口，更不是指你要定位在市中心春熙路，太古里。地段是指你的客群和你的餐厅在同一区域。

首先强调一点，没有最好的选址，只有最合适的选址，人流量不等于客流量。你的产品是什么，你的顾客是什么群体，你是老店扩张主打城市知名度（后端品牌盈利），还是小白创业求生存（单店盈利），对于这些来说选址你需要看重的点是不一样的。老店扩张打品牌图加盟就要去全成都最耀眼的地方，像某火锅，春熙路一个区域搞了四家，这几家店赚多赚少，赚不赚钱都是小事（当然还是会赚，只是说在平衡线附近），图的是外地来的游客，加盟费。小白创业，第一家店就要图稳妥，单店盈利，要客流稳定。要用可承受的低成本去撬动高利润，而不是用高成本撬动更高利润。你的店是堂食为主，还是外卖为主，还是堂食外卖两条腿走路？堂食大餐饮需要考虑停车位（机动车，难不成你让每一个来吃火锅的客户都占道违停不成？），外卖也需要考虑停车位（外卖员电动车），有些餐饮店铺在二层，还主做冒菜麻辣烫，光外卖小哥二楼拿餐到一楼电动车，急的时候步伐快，汤汤水水都不知道洒了多少了，可预料的顾客的观感并不好？诸如此类，不胜枚举。

租金成本：

这里说的成本不是绝对成本，而是相对成本，常有人跟我说，我只能接受小于低于8000的房租，但是如果这个铺面每个月能产生50000的利润，8000的房租还高吗？不高的。也不要说，对不起我真的拿不出那么多的房租，但这些都是可以谈的，迟交房租以银行正常利率付房租，押金可以不用押金，而以自身住宅证件，汽车归属权，或者劳力士手表，说真的，押金就是个诚意，证明你不会恶意违约，再不济。信用卡还有50多天的免租期不是，你要充分利用上。

那相对成本怎么算？按餐饮业房租占营业总额15%—20%来计算，保本的情况下，30天乘以20%，你需要把一个月的房租控制在4-6天的营业额之内。市中心区域稍高9天（30%）不能再多了。你才有可能赚钱，每日营业额怎么预估，周边竞争对手平均水平，堂食就蹲点，外卖就看美团外卖数据，看同行同业，单量或者营收。营业额的预估更要留有一定的波动空间，它不是一个每日数据乘以30这么简单，更有工作日、周末节假日，下雨天，非下雨天。淡旺两季之分，甚至疫情这样的极端情况。

地理位置：

是否拆迁区域（可寻求建筑设计院的同事打听，看周边店铺转让率，市长信箱也有作用。），市政规划及地铁规划（地铁沿线分为已通车和修建中），遇到拆迁和市政交通变化的时候，一定要立足当下，“风物长宜放眼量”这句话，只适用于土豪。

门面条件：

面积大小，门头条件（门面越大越好，能否争取其他广告位），朝向（这不是有没有阳光的问题，如果在南方朝西店铺，你的空调电费成本要高出很多。）外摆条件（是否有外摆条件，街铺前是否有公交车站，变压器屋等阻碍物），户型结构（中间一根承重柱，影响利用率），层高（是否可做钢结构二层），是否异形（提高空间利用率），环保条件（上下水，电力，排烟，城市污水处理）。证照办理难度（上一家能办理不代表你能办理，2010年以前可以办理，不代表2010年以后可以办理，正常都是变化的，另外办理难度也是一样，你不知道上家是不是有一个在食药监的表哥，还是花大价钱走了特殊通道，这些问题都要考虑的很清楚。）周边业态。见过一个拉面店，开在修脚和治疗灰指甲的店铺旁边，甚至有些在殡葬服务门面的旁边，这都会让顾客掉胃口。

周边居住人群：

消费能力、消费习惯，消费结构常规分析就不说了。日料和盖饭要求的顾客群体是不一样的。但整体上来说顾客群体可以有很强的参考性，比如客单价高的日料，轻食，西餐汉堡，跟着奢侈品护理以及宠物医院的选址，成功概率就大很多。具体就不一一细说，需要具体问题具体分析。另外也要根据人性选址，熟人社会or陌生人社会，熟人社会关系距离远近；不赚钱的时候，大家都会来支持你，赚钱的时候，不患寡而不均，大家都会心有芥蒂。这跟你个人日常为人处世，地域民情都有很大的关系，金融白领及国营工厂住宅区消费水平肯定不一致，不同省份的人也有不同的聚居地，比如在成都，有东北支援西南建设聚居区，也有湖广填四川客家人聚居区，也有藏区人民，还有清真餐厅区，其实这些大部分都已经形成了餐饮聚居区，作为参考就行了。但是一定一定注意一点，条件允许的情况下，不要让自己的客户群体单一，举例来说，大学城周边的店铺，靠学生养着，但这次出现疫情，尚未开学，大家就很尴尬，恢复速度就相当的捉急，而平时注重积累的店铺，一定是把周边居民考虑在内的。

房东条件：

是否为二房东，二房东是否有授权，二房东是否搞定了物业，公司or个人，国企还是民企，当然签了合同之后房东是什么性质区别不是很大，特殊情况下，比如现在疫情期间国企免租金是规定，民企和个人是否免租金就不能道德绑架了。房东是否和他人有债务纠纷，一铺两租，前租户与供应商是否有债务纠纷，商铺注意健身房美容院，街铺注意美发厅，这都是容易产生会员余额未消费的情况，当然不是说不能租，而是你要有预防，毕竟中国人都深信”跑得了和尚跑不了庙”，知道出现这种情况如何处理。房东见你生意好自己收回店铺自己做的也有，比如成都建设路的某排骨。

物业条件：

城市老小区居民，住的都是老年人，街边铺位做深夜业态就要谨慎为之。住宅区要注意亮灯率，晚上9点到10点，看一看有多少亮灯的家庭，棚改以来，出现了很多鬼城小区，晚上无人入驻。同样是甲A级写字楼，一个出租率50%，一个出租率85%，并不是哪个楼高大上哪个楼的生意就好做，这些事情都要在选址期间去一一打探。迷恋数据分析，永远都不如写字楼的保安大爷。

同行竞争：

分为狭义与广义，狭义的指同品类，比如同为黄焖鸡米饭，同为冒菜。广义的是指在同一时间解决同一需求的相同的两家店铺，比如说对于晚间家庭聚餐，湘菜和川菜尽管不是一个品类，但也形成了竞争关系，对于目标客群是来喝下午茶的商务人士，咖啡厅与甜品店也是竞争。

说到这里，简单提一嘴，快招公司的餐饮选址服务，有幸卧底过一家快招公司，它们的选址专员简直可以说水的让我无法忍，她们所说的选址就是你选择好了铺面，然后再自行观察铺面数据，填写一个类似人流量之类的数据表格，对方审核，专业一点的，会隔空选用大数据，百度热力图等，我不否认这些数据的重要性，但实际上选址是一个长期的工作，比如说你做的是粥、包子的品类，你应该在早上六点到八点用热力图，烧烤小龙小这些夜宵，就应该晚上十点到凌晨两点区选用。相比依赖他人，你更需要的是坚持，一日的数据是偶然，三日的数据有规律，七日的数据算周期。毕竟，只有你自己最在意你自己的生意好坏。

感觉还没说完就写了这么多。太长大家也没心情看，算是一些经验之谈。希望能帮到大家，下一篇写下怎么找铺子，怎么谈房租吧。

我是子镜，定居成都，随手记录日常及心情。欢迎同城小伙伴及旅游小伙伴来撩~成都的餐饮小伙伴一起来创业吧！

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